Le compromis de vente vous engage à acheter lors de la signature de l’acte définitif. Une clause suspensive sur le financement vous garantit une porte de sortie dans le cas où vous avez tenté d’acheter un bien immobilier trop cher pour vous (ce qui signifierait que vous n’auriez pas lu mes conseils pour calculer votre capacité d’emprunt), et que toutes les banques refusent de vous accorder un crédit. Voici toutes les informations à connaître pour éviter d’être contraint à acheter un bien pour lequel vous n’avez pas les moyens.
Choisir votre propre notaire pour rédiger les clauses du compromis de vente
Lorsque vous avez fixé votre choix sur un appartement, l’agent immobilier ou le vendeur prend rendez-vous chez un notaire de son cru pour signer un compromis de vente entre le vendeur et vous-même. Personne ne vous le dira spontanément, mais vous avez le droit de choisir votre propre notaire pour vous représenter. L’opération ne vous coûtera rien : les deux notaires se partageront le travail et donc les émoluments qui leur reviennent.
Attention, s’il est un représentant de l’Etat, théoriquement neutre, le notaire reste néanmoins rémunéré à la commission. Il a donc exactement le même intérêt que les autres interlocuteurs que vous rencontrerez lors de votre affaire (vendeur, agent immobilier, courtier) : vous faire acheter au plus haut prix. Ne prenez donc pas ses indications pour argent comptant et n’hésitez jamais à vous renseigner par vous-même.
Votre notaire est désormais votre représentant auprès du vendeur (lui-même représenté par son propre notaire). Il vous accompagnera le jour de la signature du compromis de vente (ou bien un clerc de notaire faisant partie de son étude), puis lors de la vente. Il pourra vous communiquer un brouillon du futur compromis de vente, pour que vous puissiez le relire à tête reposée (plutôt que de le découvrir le jour de la signature).
Il vous reste à préparer avec lui les différentes clauses suspensives que vous souhaitez voir inscrites dans le compromis de vente.
Pourquoi des clauses suspensives sur le financement ?
De toutes les clauses suspensives à ajouter au compromis de vente, celles sur le financement de votre achat immobilier sont les plus importantes.
Il n’y a aucune obligation à inclure des clauses suspensives, mais là encore, il y va de votre plus grand intérêt. En l’absence de condition suspensive en effet, il est sous-entendu que vous achetez le bien immobilier sous réserve d’obtenir un prêt bancaire qui vous le permette. Mais sans clause suspensive sur le financement, les termes du financement ne sont pas définis, vous pourrez donc être contraint d’accepter un emprunt à 18 % sur 50 ans.
Il vaut donc mieux que vous mentionniez très clairement les différentes « clauses suspensives » définissant votre futur prêt bancaire. Si l’une de ces conditions n’est pas vérifiée le jour de la vente, vous serez remboursé des sommes déjà versées et la vente sera annulée.
Définir votre projet de financement
Si vous avez suivi attentivement mes conseils pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous devez déjà avoir une idée assez précise de votre futur plan de financement, cette partie ne devrait donc pas poser de problème. Voici quelques exemples de conditions suspensives qu’il est possible d’insérer afin de pouvoir annuler la transaction en cas de mauvaise surprise lors du montage du dossier d’emprunt bancaire :
- Prêt à taux zéro de l’Etat
- Prêt Paris logement de la Ville de Paris
- emprunt complémentaire de 95 000 euros sur une durée maximale de 20 ans, et au taux d’intérêt maximal de 4,2 %
Idéalement, il faut mentionner toutes les durées d’emprunt que l’on accepte, et exclure les autres. Il faut donc indiquer en toutes lettres les termes de l’emprunt pour toutes les durées envisagées (15, 20, 25 ans) et donner la dernière durée comme durée maximale. Les termes de la rédaction sont bien sûr à voir avec votre notaire.
L’acceptation des clauses de financement
Attention, le vendeur est en droit de refuser les clauses suspensives dont vous demandez l’insertion (et vice-versa d’ailleurs : vous pouvez refuser d’éventuelles clauses suspensives demandées par le vendeur si vous les jugez abusives). Le notaire lui demandera d’ailleurs formellement s’il les accepte. Dans le cas contraire, il faudra soit transiger, soit ne pas signer le compromis de vente. Il vaut probablement mieux se fendre le coeur une fois pour toutes en renonçant à un appartement que mal préparer le financement et ne pas pouvoir l’assumer par la suite. A vous de voir.
Acheter sans emprunt
Pour information, la clause sous-entendant que l’acheteur doit obtenir un emprunt pour que la vente se réalise peut disparaître uniquement dans le cas où vous mentionneriez de façon manuscrite sur le compromis que vous renoncez à demander un emprunt.
Dans ce cas, vous seriez contraint d’acheter même sans obtenir d’emprunt. Je ne vous recommande pas de le faire, sauf si vous savez exactement ce que vous faites (ou pour faire une bonne plaisanterie à votre moitié).
Outre les clauses sur le financement de votre bien, vous pouvez également ajouter des clauses annexes, dont vous trouverez le détail ici. Renseignez-vous également sur le déroulement du rendez-vous de signature du compromis de vente. Si c’est déjà fait, il ne vous reste plus qu’à démarcher les banques pour obtenir le meilleur taux de crédit et négocier les meilleurs conditions de prêt en fonction de votre dossier.
