L’agent immobilier est rémunéré à la commission sur le prix de vente de la maison ou de l’appartement. Il en résulte que son intérêt est de vendre le bien au plus haut prix possible, et non de le négocier. De cette constatation découlent plusieurs points.
La fausse bonne affaire immobilière
Premièrement, un prix en retrait cache toujours quelque chose. Si une maison ou un appartement vous paraît 20 k€ en-dessous des prix du marché, ne vous jetez pas dessus.
L’exemple le plus courant dans les annonces est celui des biens décrits comme étant « en étage élevé », ce qui est toujours un plus… sauf s’il n’y a pas d’ascenseur.
Sur place, d’autres choses peuvent expliquer un prix en retrait : appartement situé dans un quartier sensible, présence d’une chaufferie sous ses fenêtres, etc. Restez toujours aux aguets, et ne vous ruez pas dans les pièges que vous tendent les agents immobiliers.
Préférez toujours l’avis d’un proche à celui d’un agent immobilier
Deuxième point, résultant toujours du système de rémunération à la commission des agences : pour l’agent immobilier, l’appartement est parfait, même les défauts sont tournés en avantages. J’ai ainsi vu un agent immobilier me vanter les mérites de ce qu’il appelait une « porte de secours », c’est-à-dire une porte d’entrée montée à l’envers, avec les gonds à l’extérieur. « Très pratique en cas d’incendie ! ». C’est sûr. Très pratique pour les cambriolages également.
Ne faites donc jamais confiance à un agent immobilier. Si vous voulez un avis objectif sur l’appartement de vos rêves, faites venir un ami (« tiens, ça donne sur le périphérique depuis la chambre »), pas un agent immobilier (« c’est proche des transports »).
Dans le même ordre d’idées, essayez, autant que faire se peut, d’être au moins deux lors de la visite de l’appartement. Cette stratégie permettra à l’un d’entre vous d’occuper l’agent immobilier pendant que l’autre auscultera des tuyaux et manoeuvrera des loquets.
Négocier le prix avec le vendeur ou l’agent immobilier
Troisièmement, sachez que tout appartement est non négociable. En outre, il faut se décider très vite, car l’agent immobilier a déjà reçu 25 visites et 60 offres légèrement en-dessous du prix, d’ici dix minutes il sera vendu alors n’hésitez plus. Sans rire, un agent m’a réellement dit avoir reçu 25 visites pour un appartement qu’il a mis un mois à vendre après ma visite.
En réalité, sauf appartement d’exception ou réelle bonne affaire, sachez que la plupart des appartements sont concédés avec une remise moyenne de 2 à 3 % du prix de vente. Selon l’éclat de votre bonne étoile et vos capacités de négociateur, vous pourrez éventuellement tirer le prix un peu plus vers le bas.
En dernier recours, faites une offre en-dessous du prix proposé. Ce sera alors au vendeur de vous faire éventuellement une contre-proposition ou de refuser tout net. Dans ce dernier cas, si l’appartement vous paraît clairement surévalué, n’hésitez pas à laisser le vendeur mariner un petit peu. Quelques dizaines de visites infructueuses plus tard, son opinion vis-à-vis de votre offre pourrait avoir changé.
Faire une offre, et après ?
Au niveau des agences immobilières, concernant les négociations, on rencontre vraiment de tout.
Certains agents enregistrent une offre inférieure, mais n’interrompent pas les visites et adjugeront l’appartement à la première offre au prix qu’ils recevront. Parmi ces agents, si vous avez fait une offre antérieurement mais d’un montant inférieur, certains vous demanderont si vous souhaitez acheter au prix. D’autres, pas.
Certains agents immobiliers bloquent les visites dès qu’ils ont reçu une offre sérieuse, fut-elle inférieure. Si le vendeur refuse cette offre, certains recommencent alors les visites immédiatement, d’autres attendent une nouvelle proposition de votre part.
Enquérez-vous donc des conditions dans lesquelles une offre est reçue afin de savoir si celle-ci bloque les visites (et dans quelle mesure) ou non.
Gardez à l’esprit que le risque à négocier demeure de voir l’appartement vous filer entre les doigts. A vous de voir si vous tenez absolument à cet appartement (c’est ce sur quoi jouent les agents immobiliers, ne vous laissez pas prendre au piège), ou bien si vous estimez l’appartement réellement trop cher et êtes prêt à attendre une meilleure occasion.
